物業管理師案例分析題

    一、某小區物業收費面積是10萬平方米，經測算物業服務成本200萬元。該項目實行包干制管理，物業服務企業希望獲取的利潤為物業服務費的10%，營業稅及附加為物業服務費的5.65%。（25分）

 問題：

    1、請按照包干制測算出物業服務費單價（保留后小數點兩位）？

    2、物業服務收繳率達到多少，該物業服務企業才能保本經營（保留后小數點兩位）？

    3、由于成本上漲了20%，該物業服務企業每年上漲多少物業服務費才能保持現有利潤不變（保留后小數點兩位）？

    二、某物業公司和開發建設單位達成如下協議：（20分）

    1、地下車位產權歸建設單位所有，委托給專業公司管理是否正確？請說明理由？

    2、由物業服務企業負責主持成立業主大會，是否合理？請說明理由？

    3、因車位緊張將小區部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？

    4、建設單位委托物業公司辦理入住手續，是否合理？請說明理由？

    三、某辦公大樓，為單一業主，散戶出租。中央空調，每年5月-10月集中供冷，物業公司按面積收取定額能源費，包干經營，自負盈虧。有一設備節能公司提出一個節能方案（僅供實驗室論證成功）：如把現有的空調設備換成它們的空調，所有的安裝費用均由節能公司出，安裝期限為2個月  如有推遲提前給物業公司通知。安裝后節約能源大約在30%。節能公司與物業公司簽訂六年的合同，節能公司與物業公司按照8:2的比例分配能源節省的費用。

    1、如果安裝以后物業公司和業主面臨的重大風險是什么?

    2、舊設備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權利?

    3、如果六年合同到期后，業主要求將所有的節省節能費用歸全體業主所有，是否合理？ 為什么？

    四、某小區11號樓2000年交付使用， 物業公司已購買公眾責任險。 到2010年時物業公司發現自來水主管道漏水，物業公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經物業公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年  張某發現自家天花板被泡，經物業公司檢查發現由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。 經協商李王同意。

    1、造成張、 李兩家損失的責任主體是誰？  為什么？

    2、兩家的損失誰來賠付？為什么？

    3、更換自來水主管道的費用由誰來付？

 參考答案

案例一參考答案

1、請按照包干制測算出物業服務費單價（保留后小數點兩位）。

（1）包干制條件下物業服務費的構成：成本+利潤+稅費。設年物業服務費為X, 則：

  X = 200 + 10%X + 5.65%X

  X－10%X－5.65%X = 200

  X =237.11萬元

其中：利潤=237.11 ×10%=23.71萬元

      稅費= 237.11×5.65%=13.43萬元

    （2） 物業服務費月單價 = 237.11萬÷10萬÷12 ≈1.98元

2、請測算出物業收繳率達到多少，該物業服務企業才能保本經營（保留后小數點兩位）？

 計算公式 =（年成本+年稅費）÷年物業服務費總額

=(200萬＋13.43萬)÷237.11元≈90%

3、由于人工成本上漲了20%，該物業服務企業每年上漲多少成本才能保持現有利潤不變（保留后小數點兩位）？

設總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業服務費總額為Y, 則：

Y= 200萬×20%＋23.71萬 ＋ 5.65%Y

Y = 279.5萬元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬元

案例二參考答案

1、地下車位產權歸建設單位所有，委托給專業公司管理是否正確，請說明理由？

     正確。由于該小區地下車位的權屬歸建設單位，另因地下車位的管理與經營不屬于公共性物業服務的內容。因此,建設單位既可以依法將其管理權委托給物業服務企業，也可以依法將其管理權委托給專業公司。

2、由物業服務企業負責主持成立業主大會是否合理，理由？

不合理。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，是業主參與物業管理活動的組織形式。首次業主大會在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，由業主代表、建設單位、辦事處、居委會組成業主大會籌備組，并由業主大會籌備組具體負責業主大會的籌備工作。物業服務企業只能協助，不能具體負責主持成立業主大會。

3、因車位緊張將小區部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？

不合理。如果將消防通道改為臨時停車位，往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業使用人的財產及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。

4、建設單位委托物業公司辦理入住手續，是否合理？請說明理由？

合理。入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設單位為主體，物業服務企業相配合的模式；第二種是建設單位將入住工作委托給物業服務企業，由物業服務企業代為辦理入住手續。因此，建設單位委托物業服務企業辦理入住手續是合理的。

案例三參考答案

1、如果安裝以后物業公司和業主面臨的重大風險是什么？

   （1）更換空調設備帶來的風險。該節能方案僅在實驗室試驗成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節能效果達不到試驗效果，無論是勉強使用或是更換新的空調設備，都使物業公司和業主將面臨很大風險。

(2) 安裝工期風險。該案例可知，節能公司無法確保空調安裝按期完工。一旦進入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業公司和業主將面臨很大風險。

2、舊設備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權利?

舊空調設備歸該辦公樓業主所有。該辦公樓的全體業主具有處置權。

3、如果六年合同到期后，業主要求將所有的節省節能費用歸全體業主所有，是否合理？ 為什么？

合理。因為物業公司與節能公司簽訂的合同如無特別約定，節能公司安裝的空調設備在合同到期后應歸全體業主所有。由此節省的節能費用也應歸全體業主所有。

案例四參考答案

1、張、 李兩家責任主體是誰？  為什么？

造成業主張、李兩家財產損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使用10年，超出建設單位的質保期限。國家規定，分戶表以外的供水設施歸供水單位所有，并承擔維修養護任務。因此，造成上述兩家損失的責任主體是供水單位。

2、兩家的損失誰來賠付？為什么？

主要應由供水單位承擔。但因物業服務企業發現主管道漏水后未告知供水單位及時進行維修，導致王、李兩戶業主室內財產損失，故應承擔一定的賠償責任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。

3、更換自來水主管道的費用由誰來付？

由供水單位承擔。因為供水主管道的權屬歸供水單位，因此應承擔更換主管道的費用。